Significado de Hipoteca: Qué es, tipos y ventajas

A medida que pasa el tiempo van apareciendo diferentes soluciones de financiamiento en Argentina, y una de ellas (que es cada vez más frecuente y elegida por muchos argentinos) es mediante la hipoteca de un bien inmueble (normalmente una vivienda).

En este sentido, en Argentina, se puede acceder a distintos tipos de créditos hipotecarios, por ello en este artículo te contaremos todo lo que necesitas saber si estás pensando en aprovechar esta opción.

A continuación, verás cuál es el significado de hipoteca, cuáles son las posibilidades que tenés a tu disposición, cuáles son sus pros y sus contras y sus requisitos y analizaremos si realmente te conviene sacar un crédito hipotecario para acceder a tu vivienda propia, o más bien te conviene alquilar.

Finalmente hablaremos sobre la opción, que cada vez más personas eligen, de hipotecas privadas: cuáles son sus características y cuándo puede convenirte o no recurrir a esta alternativa.

¿Qué significa una hipoteca?

El término hipoteca viene del latín hypotheca, y para resumirlo en pocas palabras y que sea fácil de entender podemos decir que una hipoteca es un “instrumento de deuda, un contrato, en el que la persona que contrae la deuda (deudor) pone como garantía un bien (que comúnmente es un inmueble) ante el “acreedor” (que es quien le brinda el préstamo).

Con ello en caso de que el deudor no puede cumplir con el pago de su obligación, el acreedor tendrá la posibilidad de pedir que dicho bien sea vendido (a través de una subasta pública) para cobrar lo que se le adeuda.

Sin embargo, el bien hipotecado se mantiene en poder del deudor por lo que puede seguir utilizándolo, siempre y cuando cumpla con su obligación de pagar su deuda.

Ahora ya conocés bien el significado de hipoteca, a continuación te diremos cuándo es recomendable aprovechar los préstamos hipotecarios.

¿Para qué se utilizan los contratos de hipotecas?

Generalmente el objetivo de pedir préstamos hipotecarios es poder conseguir financiamiento a largo plazo, normalmente con el fin de acceder a la compra de una vivienda aunque también puede ser para la construcción de una o incluso para la ampliación o terminación de un proceso de construcción.

De este modo, primero se puede obtener la propiedad y después dedicarse a devolver el dinero.

La posibilidad de que el acreedor pueda disponer del bien en caso de que haya una suspensión del pago de las cuotas del préstamo, ayuda que la concesión del mismo y el acceso a un monto de dinero grande que de otra manera sería difícil de conseguir, sea más fácil y rápido.

Elementos de una hipoteca:

Un contrato hipotecario tiene 3 elementos fundamentales:

  1. El tipo de interés: es el costo “extra” que el deudor paga por el dinero prestado, que puede ser fijo o variable.
  2. El capital: la cantidad de dinero prestado.
  3. El plazo: el periodo de tiempo que el deudor estará pagando cuotas mensuales hasta cancelar su deuda.

Requisitos:

En la Argentina son varios los bancos que ofrecen préstamos hipotecarios como el Banco Hipotecario, el Nación, el Patagonia, el Provincia y el BBVA, entre otros, y cada uno dispone de distintas ofertas con diferencias principalmente en los plazos y los montos asignados.

No obstante, hay ciertos requisitos que son comunes, más allá del tipo de préstamo solicitado o del banco elegido, como los siguientes:

  1. Ser mayor de 18 años y menor de 64.
  2. Contar con un historial crediticio positivo.
  3. Aportar documentación que constate la identidad del solicitante: como un DNI, un comprobante de estado civil, una constancia de CUIL o CUIT, y un recibo de algún servicio del cual el solicitante sea titular.
  4. Aportar documentación que demuestre el estado laboral (si es autónomo, trabaja en relación de dependencia o es monotributista) y su antigüedad laboral, que generalmente se solicita que sea mayor al año, así como su capacidad para hacer frente a la deuda.
  5. Documentación relacionada con el inmueble a hipotecar: título de la propiedad, comprobantes de impuestos municipales con datos catastrales y comprobantes de impuesto inmobiliario.

Si se cumple con los requisitos anteriores, el banco debe asegurarse que la relación entre el ingreso del solicitante y la cuota a pagar no sea mayor al 25% o 30%.

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¿Cuáles son las opciones disponibles en Argentina? Tipos de hipotecas

A continuación, te contamos cuáles son los tipos de créditos hipotecarios disponibles en Argentina en este momento:

  • Créditos hipotecarios normales

Estos son los créditos hipotecarios comunes, que suelen tener condiciones diferentes a los que te contaremos más adelante, pero igualmente implican cumplir con ciertos requisitos y brindan un plazo y un monto de pago.

  • Crédito hipotecario UVA

Son créditos en UVAs (Unidades de Valor Adquisitivo) cuyo valor se actualiza diariamente, y para solicitarlo la persona debe tener actividad laboral es decir ser empleado en relación de dependencia o contratado, monotributista o autónomo.

Aunque también se pueden dar a jubilados y/o pensionados, y a ex combatientes que perciban una pensión vitalicia por guerra.

La cuota no puede exceder el 25% del salario y permite más de un usuario.

  • Crédito Hipotecario PROCREAR

Está destino a familias que requieren acceder a su primera vivienda dentro de alguno de los proyectos de Desarrollo Urbanístico de PROCREAR.

  • Para acceder hay que inscribirse y salir sorteado.
  • Es para personas de entre 18 y 55 años.
  • Existen varias modalidades a las que se pueden acceder.

  • Crédito Hipotecario UVI

Son préstamos hipotecarios en “UVAs” pero para personas que ahorraron en “UVIs” (Unidades de Vivienda).

Los requisitos son prácticamente los mismos que en el caso anterior.

Programas Provinciales, Municipales y de Organizaciones Sociales

También hay programas de provincias, municipios y organizaciones sociales a los que se puede acceder mediante el Plan Nacional de Vivienda o créditos provinciales similares.

3 principales ventajas de solicitar una hipoteca en argentina

Entre las ventajas de solicitar una hipoteca se pueden mencionar las siguientes:

  • Se puede acceder a créditos con menores intereses gracias a contar con la garantía de un inmueble.
  • Se puede disponer de plazos amplios de pago (a 10, 15 o 20 años) de manera que los montos de las cuotas sean menores.
  • Se puede acceder a montos realmente altos de crédito, en algunos casos de hasta un 80% del valor del inmueble.

¿Comprar o alquilar? ¿Cuándo conviene más bien vivir de alquiler?

Una casa propia puede generar costos de mantenimiento e impositivos que muchas veces son importantes.

Por eso muchas personas se preguntan si se pierde o se gana más comprando una vivienda propia o alquilando, si conviene comprar o vivir de alquiler.

Una manera de analizar esto es comparando el ahorro mensual que se tiene si se compra la vivienda (en relación con lo que se pagaría de alquiler) frente a la renta que se podría tener si se volcara ese dinero en otro tipo de inversión.

En algunos casos existen instrumentos de inversión que pueden, incluso con un monto menor al del valor de la vivienda, reportar más ganancias e ingresos mensuales.

En la actualidad hay varias opciones de inversión muy atractivas, que permitirían hacer frente tanto a los gastos de alquiler como a los gastos derivados.

Por ello para poder afirmar si es mejor alquilar o comprar una vivienda propia hay que evaluar las opciones de inversión disponibles y la capacidad de ahorro de la persona

Pero en líneas generales siempre es una buena idea hacer un análisis profundo de la situación y buscar apoyo profesional si es necesario.

Después de todo lo dicho cabe mencionar que hoy en día en Argentina no es sencillo comprar un inmueble mediante un crédito hipotecario de una entidad bancaria.

Además, muchas personas no pueden cumplir con los requisitos solicitados que vimos antes, por lo que buscan otras alternativas como las “hipotecas privadas”.

A continuación, te contaremos resumidamente qué son las hipotecas privadas y cuándo pueden ser una buena opción, especialmente si no sos capaz de calificar para un crédito hipotecario bancario tradicional.

Hipotecas privadas en Argentina

Antes de comenzar cabe destacar que existen hipotecas privadas en pesos e hipotecas privadas en dólares. Será de acuerdo a tus necesidades que te convendrá optar por una u otra opción.

¿Qué son las hipotecas privadas?

Básicamente las hipotecas privadas son préstamos que se le otorgan a una persona física o jurídica cuando ésta no cuenta con la solvencia económica requerida para acceder a una hipoteca mediante una entidad financiera convencional.

Una de las características de este tipo de hipotecas es que cuentan con un riesgo mucho mayor en relación con las hipotecas bancarias, y sus condiciones también son especiales y diferentes.

Si bien son vistas muchas veces como la solución ante un problema de liquidez urgente y/o puntual, se debe tener cuidado con la “letra chica”.

Sobre todo en lo relacionado con los tipos de intereses, que suelen ser muy altos debido principalmente al alto riesgo que corre el acreedor (por los pocos requisitos solicitados y la rapidez con la que se otorga el préstamo).

Por ello, es importante asesorarse con un especialista en la materia antes de firmar un contrato de hipoteca privada.

Además, otra característica de las hipotecas privadas es que el plazo de devolución del préstamo hipotecario suele ser también corto.

Como podés ver las hipotecas privadas son una manera rápida y fácil de obtener un préstamo hipotecario, sin trabas burocráticas ni requisitos difíciles de cumplir, pero conllevan ciertos riesgos.

¿Cómo funcionan las hipotecas privadas?

Normalmente la política de crédito en este tipo de casos se suele establecer de modo individual para cada operación, teniendo en cuenta la propiedad o inmueble en garantía y el plazo que haya sido solicitado.

Una vez analizado cada caso en particular se establecen las condiciones del préstamo.

Como dijimos antes, es un trámite que destaca por su rapidez y por los pocos requisitos que se le exigen al solicitante, por lo cual es una buena alternativa a una hipoteca bancaria tradicional en lo que se refiere a la flexibilidad y los tiempos que conlleva.

En cuanto a los montos que se aprueban, generalmente suelen ser de hasta un máximo del 70% del valor del inmueble. Aunque puede variar de acuerdo a ciertas condiciones, pero rara vez será mayor a ese porcentaje.

Por otro lado, las tasas de interés variarán de acuerdo a la coyuntura. El proceso para solicitar una hipoteca privada es muy simple: en primer lugar, se analiza la factibilidad del préstamo (con relación a la propiedad en garantía, el plazo de pago y el capital solicitado).

Posteriormente se analiza el título del inmueble en garantía (para conocer los antecedentes de la propiedad) y se realiza una visita a dicho inmueble.

Si todo está en condiciones, se fija una tasa de interés y se procede a otorgar el préstamo hipotecario en las condiciones que se hayan pactado.

Resumen de las principales ventajas y desventajas de las hipotecas privadas

Existen algunas ventajas de solicitar una hipoteca privada que veremos a continuación:

  • En primer lugar, como dijimos antes, a diferencia de los préstamos hipotecarios bancarios, las hipotecas privadas son mucho más flexibles y permiten personalizar mucho más el acuerdo según las necesidades del solicitante y también del acreedor.
  • Además, como vimos, son otorgadas en plazos de tiempo más cortos en relación con las hipotecas bancarias tradicionales y los requisitos solicitados también son menos.
  • En muchos casos el solicitante puede optar entre opciones con tasas de intereses fijos o variables. En este sentido, si la cancelación del préstamo se realiza a corto plazo convendrá comúnmente una tasa variable. Pero si la cancelación se realiza a largo plazo puede convenir una tasa fija.
  • Normalmente las hipotecas privadas pueden ser canceladas con anticipación sin que ello conlleve ningún tipo de sanción o penalidad.

En algunos casos las hipotecas privadas están garantizadas por otros activos del solicitante, en vez de estar aprobadas con base en sus ingresos o al puntaje crediticio.

Desventajas de las hipotecas privadas

Como mencionamos antes, las desventajas de las hipotecas privadas son básicamente dos:

  • Los intereses suelen ser más altos que en el caso de las hipotecas bancarias.
  • En algunos casos las cláusulas del contrato no son tan favorables, por lo cual es importante asesorarse con un especialista antes de firmar.

Conclusión: ¿Conviene o no una hipoteca?

Recurrir a una hipoteca puede ser una buena opción, sin embargo siempre hay que analizar otras posibilidades como pueden ser por ejemplo los préstamos personales, en donde no se pone en juego la casa, y que además suelen tener menos requisitos para ser aprobados.

Finalmente te recomendamos una vez más que, si decidís contratar una hipoteca privada, consultés y te asesorés con un especialista en el tema, sobre los detalles del contrato y la condiciones para que evités sorpresas futuras. Si querés tener una idea general de las condiciones y características que tendría una hipoteca en tu caso en particular podés utilizar un simulador de hipoteca.

16/12/2019